郑州市郑东新区创新国土资源管理助推新型城镇化的探索 [复制链接]

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只看楼主倒序阅读使用道具楼主发表于: 2012-11-14

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　　从一片原野发展成为一座现代化新城，河南郑州市郑东新区仅用了十年时间。今天，郑东新区已有80万人口，吸引了1500亿元固定资产投资，落户5000余家企业。

　　十年间，郑东新区不断创新土地管理模式，走出了一条新型城市化路子。河南省委常委、郑州市委书记吴天君在接受采访时表示：“郑东新区的发展模式在整个中西部地区，都具有开创性、示范性和启发性。也正是因为这样，这十年间，国内外有一万多批次考察团到郑东新区考察学习。” 而此中，国土资源管理工作创新功不可没。

　　“人是城市的核心”——坚持和谐征迁，为城市开发建设筑基石

　　城市化不仅仅是土地的城市化，更应该是人口的城市化。

　　“郑东新区规划范围内征地拆迁安置工作涉及8万多农民、97个自然村，需拆迁村庄86个，拆除各类建筑物1300多万平方米。如何既有序推进征地拆迁、做好农民安置工作，又有效促进农民向市民的转换，让他们有更好的发展，确实是一个非常棘手的难题。”郑东新区*河蟹*书记、管委会主任吴福民坦言。

　　吴福民介绍，自第一个村庄征地拆迁工作正式启动，郑东新区就本着“以人为本，和谐征迁”的理念，探索出以“两转变一纳入”（农民变市民、村庄变社区，纳入城乡居民养老保险）为核心的和谐征迁安置模式。

　　具体做法为：实行土地征迁综合补偿制度，给群众适度从高的合理补偿；在国有建设用地上择优选取安置小区位置，高标准规划建设安置小区；制定为被征地集体经济组织留地安置政策；实施“阳光拆迁”，探索建立了公开拆迁过程、公开附属物数据、公开咨询电话、统一执行标准的“三公开一统一”制度……以失地农民为重点，构建城乡居民养老保险体系，切实解决失地农民的社保、就业、养老等后顾之忧。

　　“以龙湖区为例，目前我们按照人均建筑面积70平方米的标准安置群众，并按照人均7平方米的标准预留商业服务业用地，由办事处或其指定的经济组织统一协调组织建设后，分配给相关村组或相关村组成立的经济实体经营管理。同时，我们已累计为该区域6075人办理了基本生活保障，组织7581人次参加就业培训和技能培训，引导近1300人次成功就业，为9188人办理了人身意外伤害保险。”郑东新区国土资源分局局长何洪涛告诉记者。

　　除此之外，当地还为被征地村集体和农民留地、留业，探索出一条让村民融入城市的有效路子。2003年，郑东新区对东周村2800多户村民实施了整体拆迁，安置补偿后，帮助村集体将留地和一部分资产作价成立股份制公司，股权量化到每个村民。

　　到2006年代表全村村民利益的河南五洲汇富实业公司正式成立时，量化到每一名失地农民的股权为4800元。通过积极运作预留发展用地，公司先后成立了6个经济实体。2011年底，合计实现分红7800万元，按股人均已达到年收入3万元。

　　部耕地保护司一位负责人指出：“这种模式，不仅充分保障了被征地农民的利益，同时让被征地农民成为集体公司的股东，获得长远的发展权益。很好地实现了*河蟹**河蟹*所说的让农民平等参与现代化进程、共同分享发展成果。”据了解，郑东新区的征地模式受到国土资源部的认可，推荐给各地借鉴学习。

　　十年来，郑东新区已累计完成83个自然村、近1300万平方米房屋的征迁，涉及安置群众近8万人，完成集体土地征收9万多亩。而如此繁重的动迁、安置工作量，不仅没有发生一起与拆迁问题有关的重大纠纷事件，而且许多征迁区域的群众还主动向*河蟹*要求尽快征迁，争取早日享受到“城里人”的生活。

　　“土地是经济社会发展的载体”——地价管理和开发模式创新，为发展添活力

　　土地是财富之母、民生之本、发展之基。在城市发展中必然要做好土地这篇文章，才能有效聚集资源，彰显“倍增效应”。

　　“在郑东新区开发建设初期，我们以土地供应为杠杆，通过优惠的地价政策，吸引投资者。”郑东新区国土资源分局一位工作人员介绍，这一模式在城市化的初期，客观上为发展提供了巨大支持。然而，随着建成区面积的逐年扩大和建设投资环境的日趋改善，土地的实际市场价值已大幅攀升，市场地价变化较快，基准地价已不能适时反映市场地价水平。这种方式已不能适应新的发展需要。

　　于是，郑东新区自2009年开始着手建立土地供应区片价格制度。

　　“结合城市控制性详细规划，综合运用宗地地价的多种评估方法，对土地供应价格分区片、分用途、分容积率和分供地方式进行评估测算，确定出让的最低限价，形成刚性标准。”何洪涛介绍说，东区开展按季度测算土地供应区片价格，每季度更新一次，按照“科学测算、专家咨询、季度更新、最低限价、刚性标准、阳光运行”的规则运行。

　　何洪涛告诉记者，截至今年第三季度，东区已经完成12次供地区片价格的评估和更新工作。实践证明，这种方式有利于规范土地供应、培育市场、发挥土地调控作用，并从源头上预防腐败、从制度上堵塞漏洞，也促进了新区的可持续发展。

　　与此同时，郑东新区还始终贯彻了“一张蓝图绘到底”原则，严格的规划编制和城市设计，始终决定着某一宗地上具体单体建筑的设计。“这种根据规划‘量体裁衣’的土地开发模式，改变了传统的先取得土地、再确定建筑面积的方式，对于城市开发尤其是组团式开发而言，有利于保持城市发展的高效、统一，既互相呼应又形成特色，也有利于避免入区单位不必要的资金投入，减少土地资源的闲置浪费。” 何洪涛说。

　　据了解，十年来郑东新区始终坚持组团开发模式，把城市结构分为六大功能组团，每个组团根据功能定位引进项目、资金，并严格按照规划蓝图，一步步推进土地开发，有力地推动了产业和城市建设的融合，形成了良好的聚合效应。当前，各大组团的合理分布和建设，加快推进了郑东新区金融集聚核心功能区建设。

　　“集约是可持续发展的引擎”——节约集约，为新型城市化立新功

　　新时期的城市发展，不能再走盲目扩张的老路，而要依靠优化结构、转型发展、内涵挖潜。

　　郑东新区在建设之初，就意识到这一点。2001年，东城建设便起步于占地287公顷的废弃老机场。如今，已寻觅不到老机场的痕迹，这片土地已发展成名副其实的商业金融商务中心。

　　何洪涛说，规划节约是最大的节约。自2001年着手规划设计开始，郑东新区便以规划立城，注重城市功能的复合统一，实现了产城融合。按照“三规合一”的要求科学编制规划，积极推动土地的复合利用，合理布局产业和各种配套设施，在快速建设的同时，实现了产业的迅速聚集和健康发展。2006年，郑东新区又探索地下空间的利用和管理方式，并组织编制了地下空间规划。比如，目前郑东新区目前已利用中央商务区9宗绿化用地，规划建设了9个大型公共地下停车场，全部为立体双层车位，新增停车位15740个。2010年底，上述停车场已陆续投入使用。此举既节约了城市土地，又方便了群众观光购物停车。再者，以龙湖副CBD中心的交通系统设计为例，从地下停车场、地下交通、地铁系统到地面交通系统、高架交通系统自下而上分为4层。将来到龙湖CBD副中心，地面只有公交、出租、轻轨等公共交通工具，私家车等停在地下设施内。

　　用好增量、盘活存量，实现土地资产效益最大化，实现土地节约集约利用。据介绍，2010年市*河蟹*下达郑东新区农地转用指标是1172公顷，2011年用地指标减少到750公顷。而用地需求却在持续增长，要解决好用地供需矛盾，只能走节约集约用地路子，力求用有限的土地来满足日益增长的用地需求，创造最大的社会效益和经济效益。此外，今年以来，郑东新区按照市*河蟹*的要求，启动了辖区内12个批发市场的改造、外迁工作，并对外迁市场腾出的643亩土地进行规划修订或业态转型升级为新型城市综合体或商业中心。

　　此外，通过组团发展、产城融合，给郑东新区拓展了更多的用地空间。

　　“郑东新区的开发建设，一改过去摊大饼的传统模式和单是以产业为主的开发建设模式，而是立足于城市发展的需要，依托于中心城区，以组团式开发建设，从而使东区的发展符合了产城融合、要素集合的城市发展规律。” 在一次总结郑东新区新型城镇化经验的专访中，吴天君回答。

　　截至2012年10月，在东区的中央商务区、商住物流区、高科技物流园区等几大组团中，入驻各类金融机构137家，42家世界500强、52家国内500强企业在东区设立公司或分支机构；入区14家银行存款余额21573.65亿元，占全省的71.4％；贷款余额12768.92亿元，占全省的64.9％。亩均税收贡献超过6万元/亩，仅中央商务区范围内56幢高层建筑中，各种税收超亿元的单栋楼宇已经达15幢。产城融合的开发理念，不仅实现产业发展与城市建设协调一致、互动发展，而且让有限的土地创造更多的社会财富和价值。

　　对郑东新区十年新型城市化的探索，有人总结：“人是城市的核心、地是生产生活的载体、产业是发展的动力。归根到底，郑东新区的发展体现了人、地、产业同步发展的过程。”

　　经过近10年的建设，郑东新区向世人交上了一份满意的答卷：完成1500亿元的固定资产投资，3500万平方米的房屋开发面积，280余公里的路网，1600万平方米的绿化面积，75平方公里的建成区面积，5000余家企业，约80万人口，一座大气恢宏、生机勃勃、环境优美的新城迅速崛起。

　　郑东新区，正在为新型城市化的下一个十年蓄积资源、蓄积力量。